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父母为子女购房,婚变时他们这样把房子顺利要回去
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 作者:吴杰臻律师,广东广强律师事务所副主任暨高级合伙人,家事律师,广东省法学会婚姻法研究会理事。

婚姻法和司法实践,一直加大保护父母财产的力度。

今天分享的案例也不例外。

罗某(女)和黄某(男)在2002年12月30日结婚。

2006年黄某的母亲跟房地产开发公司签订了房屋买卖合同,房价是34万。

随后,黄某的母亲把34万付给了开发商。

2007年5月9日,罗某和黄某感情不和闹离婚,双方开始分居。

此时,房子的产权证还没有办下来。

如果这个时候离婚,房子就要被罗某分走一半了。

黄某思来想去,想到一计。

他和母亲去到开发商那里,把房屋买卖合同的名字和付款人都变成他母亲。

2008年1月,罗某起诉离婚。

当她去房管局调取房屋资料时,发现这套房子的名字竟然是黄某的母亲。

她认为黄某未经她的同意,把房子变更为他母亲,损害了夫妻共同财产,要求黄某赔偿她一半。

然而,一审、二审判决均认为房屋尚未变登记在黄某名下,他母亲有权撤销赠与。黄某把房屋买卖合同的买受人变更为他母亲,正式撤销赠与的体现。据此,驳回了罗某的诉求。

为什么会出现这种结果呢?

我们先来看下《合同法》第186、187条的规定。

第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。

第一百八十七条 赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。

这两条规定有两个核心需要牢记的:

第一,在财产权利转移之前,可以撤销赠与,不需要受赠人同意。

第二,何为财产转移?不动产产权转移的标志是“登记”(即办证),动产需要交付(即交到你或你指定的人手里)。

在上面的案例中,黄某母亲赠与的是34万金钱,还是房屋,就成为案件的关键。

如果赠与的是34万金钱,钱已经交付到开发商那里了,权利已经转移,就不能撤销赠与。

如果赠与的是房屋,产权证还没有办下来,就意味着黄某还没取得产权,房屋的产权尚未转移,就可以撤销赠与。

在这个案件里,最关键的事实是:

黄某的母亲一手操办买房,申购书、买卖合同都是她签名,是她写上儿子的名字,房款也是全部由她支付给开发商。

这种购买方式,在法院看来黄某母亲要赠与的是房子,而不是房款34万。

这是最高法权威刊物《民事审判指导与参考》第44期的指导案例。

这个指导案例出来不久,婚姻法司法解释三就出台了,把父母全额出资购房写自己子女一人名下的房子,规定为个人赠与,与配偶无关。

从此以后,只要是父母全款出资,买卖合同上写了子女的名字,就不用再这么波折了。

但是,还有一种情况就是在合同上写了夫妻两人名字。当遇到婚变时,一方父母想把房子要回去,想单方到开发商那里变更名字,是没什么可能的。

因为开发商会要求夫妻两人到场签字。

只要对方不配合办理,合同就变不了名字。

这个时候只能起诉到法院,要求撤销赠与。

能否撤销赠与的关键就在于当初的买房方式:

究竟是父母一手操办买房,还是由夫妻自己去签下一系列手续。

所以,这个案例就教会了我们一个道理:

作为出资方的父母,想留后手,就应该一手去操办买房,款项不经过子女。遇到婚变,房本还没下来,就可以撤销赠与。

作为配偶,想留后手,就应该参与到买房的手续当中,房款应当先进自己账户,再到开发商那付款。这样就变成赠与的是购房款,已经到了你的账户,就完成交付,不可撤销。

可能你会抱怨为何婚姻法越来越不保护弱者了?

我只能说不管法律保护强者也好,保护弱者也好,只有当你懂得怎么运用法律时,法律才会保护你。现代婚姻里,懂法已经成为一门必修课。

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