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婚前房产加名,怎么操作才有效?看这篇就够了!
来源:  点击次数:88  作者:

      作者:龙中美律师,广东广强律师事务所家事律师,广州市法院家事调解员。

    最近接到了不少客户关于男朋友婚前就全款或者按揭贷款买了房,如何在婚后加名保障自己利益的咨询,这期案例学堂就好好给大家讲讲这个加名要怎么操作才有效。

    婚前房产加名实质上是将一方的婚前房产部分赠与给另一方,让房产证上原本登记的一方单独所有变成婚后夫妻双方共同共有,这方面规定在了《婚姻法司法解释》第六条里。
   根据《婚姻法司法解释三》第六条的规定,男女双方可以在婚前或婚后约定将一方个人所有的房产赠与另一方,但在没有办理房产过户登记手续或者房产赠与公证之前,赠与方可以撤销赠与。
    也就是说,如果男女双方在婚前或者婚后达成了房产加名的书面约定,但是后来既没有一起去房管局加名字,也没有到公证处办理公证,那么日后赠与房产的一方反悔了,提起诉讼要求撤销赠与了,法院会判决支持撤销赠与。
    如在(2014)青民提字第22号尹某某与沙某离婚纠纷中,青海省高级人民法院认为,尹某某与沙某在婚前签订的承诺书中承诺在房证上写上女方沙某的名字,该承诺是双方的真实意思表示,不违反法律法规的规定,对双方具有约束力。但根据《婚姻法解释(三)》第六条规定,沙某与尹某某没有办理相关登记变更手续,所有权未发生转移,尹某某可以行使撤销权。
    在(2019)皖民申36号谢某某与汤某夫妻财产约定纠纷中,安徽省高级人民法院经审查认为,汤某与谢某某婚前签订婚内夫妻协议,约定将登记在汤某名下的房屋产权与谢某某共同享有,原审认定该协议属于赠与协议并无不当。因该赠与协议并非具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与或是经过公证的赠与合同,且汤某与谢某某在协议中所约定的房产并未办理产权变更登记,故汤某主张撤销赠与符合《合同法》第一百八十六条和《婚姻法解释(三)》第六条的规定。
    因此,如果夫妻双方对一方婚前房产加名达成了一致约定,最好是签订书面的财产协议,并及时办理过户或者公证手续。
    在此需特别注意的是,没有还完按揭贷款的房子是没办法直接加名的,只能先办理公证手续,待还完按揭贷款后再由夫妻双方一起去房管局加名。
    那过了户或公证了,房产份额是否就确定是一人一半呢?
    答案是:未必!
    如果公证书或房产证登记为房产由双方共同共有,那么双方占有的产权份额其实并未确定。
    在(2014)淮中民再终字第0007号乔某与李某离婚纠纷一案,江苏省淮安市中级人民法院认为涉案房屋虽然是李某个人婚前财产,但李某在婚姻关系存续期间已明确表示将该财产变更为夫妻共同共有,并进行登记,该房屋产权性质已经成为夫妻共同财产。但法院根据该房屋原为李某个人婚前财产,且李某承担李XX的抚养责任,判决李某分得该房屋的70%的份额,乔某分得该房屋的30%份额。
    在(2013)沧民终字第2810号白某某因与赵某某离婚纠纷一案,河北省沧州市中级人民法院认为虽然本案争议房屋是由赵某某婚前个人购买,购房款也是由赵某某婚前个人交纳,但房屋所有权证登记在双方名下的事实表明,赵某某已与白某某就本来属于自己的婚前个人财产做了特殊约定,该房屋应认定为赵某某、白某某双方共有财产。考虑到该房屋系赵某某婚前个人出资购买,贡献较大,判决由赵某某分得该房价值的80%。
    因此,为避免日后双方对房产份额产生纷争,最好在书面的财产协议里就对房产的产权份额做明确约定,或者约定双方各占二分之一产权,或约定一方占有一定份额比例并随着婚姻关系的存续时间逐年增加。

    本文为我们团队龙中美律师《案例学堂系列》原创文章,后续会为大家解读更多案例。龙律师,常年办理婚姻案件,是广强家事律师团队骨干成员,广州市法院任命的家事调解员、广州越秀区法院家事调解员。

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